【京都・祇園投資】花見小路面す！稀少収益ビル — 祇園四条駅4分・商業地域・全6フロア活用オーナーチェンジ物件：売り情報

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1. 資産価値を最大化する物件概要と投資ポテンシャル

稀少性の高い基本情報（商業地域・駅近6フロア）

本物件は、京都でも数少ない商業地域に位置し、高い収益効率を実現する条件が揃っています。

収益最大化戦略：オーナーチェンジ物件のメリット

本物件は、地下1階から3階が店舗として賃貸中のオーナーチェンジ物件です。安定した収入を確保しつつ、空室の4階・5階を利用したバリューアップ戦略が即座に実行可能です。

• 即時キャッシュフロー: 既存テナントからの安定収入が取得直後から発生。
• 満室稼働による利回り向上: 空室となっている4階・5階（計約188㎡）を新規テナント（高級オフィス、会員制バー、宿泊施設など）に賃貸することで、利回り向上を狙えます。
• 高い将来性: 築年は経過していますが、商業地域、鉄骨造という特性は、中長期的な大規模リノベーションや再開発において、非常に高いポテンシャルを秘めています。

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2. 「祇園」のブランド力と抜群の近隣環境

本物件の最大の価値は、その立地が持つ「祇園ブランド」と「圧倒的な集客力」にあります。

祇園の心臓部「花見小路」に寄り添う格式

• 花街の中心地: 祇園のメインストリートである花見小路は、石畳に京町家が軒を連ねる「歩く文化財」とも言えるエリアです。本物件は、その格式高いエリアの雰囲気を享受できる至近距離にあります。
• ハイクラスな客層: 伝統ある花街「祇園甲部」に近く、舞妓さんや芸妓さんが行き交う光景は、国内外の富裕層やハイクラスな層を惹きつける絶対的な集客装置となっています。

周辺施設：広域集客を支える商業・観光インフラ

交通アクセス、商業、観光のすべてが集中しているため、広範囲からの集客が見込めます。

• 交通:
  • 京阪「祇園四条」駅（徒歩4分）
  • 阪急「京都河原町」駅（徒歩8分）
• 近隣の主要商業・観光施設:
  • 八坂神社: 祇園のシンボル。常時高い人流を生み出しています。（徒歩約5分）
  • 祇園甲部歌舞練場: 春の「都をどり」が行われる、伝統文化の中心地。
  • 四条通・河原町: 四条通を渡れば、京都BAL、河原町オーパ、コトクロス阪急河原町など、京都最大級の繁華街が広がります。
  • 法観寺（八坂の塔）: 京都らしい情緒あふれる「二年坂・三年坂」散策路が近く、国内外の観光客が必ず訪れるエリアです。

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3. まとめ：京都一等地で掴む長期安定資産

本物件は、京都において最も商業的価値が高く、ブランド力を持つ祇園エリアで、「商業地域」と「駅近4分」という二つの絶対的な優位性を持つ稀少な収益ビルです。

既存の安定収益に加え、空きフロアを戦略的に活用し、リノベーションやコンバージョンを行うことで、祇園エリアのニーズに特化した高収益ビルへと再生させる絶好の機会です。京都の中心地で、長期安定資産の確保を目指す投資家様にとって、見逃せない機会となるでしょう。

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