【京都市山科区・山科駅徒歩4分】収益マンション表面利回り：4.46％の一棟マンション｜売り情報
京都市山科区の中心エリア、山科駅徒歩4分の好立地にある収益マンション「エミネンス88」。
オーナーチェンジ物件で即収益化が可能。周辺環境や交通アクセス、投資判断のポイントを分かりやすく解説します。
物件概要｜山科駅徒歩4分の収益マンション
- 所在地：京都市山科区竹鼻西ノ口町
- 価格：1億3,500万円（税込）
- 総戸数：19戸（1K×18戸＋事務所1戸）
- 構造：鉄筋コンクリート造・地上4階
- 延床面積：444.31㎡（約134.4坪）
- 築年月：1988年11月（昭和63年）
- 現況：18室中14室賃貸中（空室4戸）
- 年間収入：7,380,000円（水道費込み）
- 表面利回り：約5.46％（公租公課・維持費控除前）
交通アクセス｜3路線利用可能で通勤・通学に便利
- JR東海道本線「山科」駅：徒歩4分
- 京都市営地下鉄東西線「山科」駅：徒歩4分
- 京阪京津線「京阪山科」駅：徒歩6分
京都駅へ約5分、大津・草津方面にもアクセス良好。
都心勤務・学生需要を幅広く取り込める立地です。
土地・建物・法規制のポイント
- 土地面積：195.46㎡（約59.12坪）
- 私道負担：有 約4.40㎡（持分1/1）※土地面積に含む
- 地目：宅地／地勢：平坦／接道：北西側 公道 幅員約4.0m・接面約10.0m
- 用途地域：近隣商業地域＋第一種中高層住居専用地域
- 建ぺい率：80％・60％／容積率：300％・160％
- 設備：公営水道／汚水・雑排水：本下水
- 駐車場：無（近隣に月極駐車場あり）
周辺環境・近隣施設｜生活利便性が高く空室リスクを低減
| 施設名 | 距離・目安 | ポイント |
|---|---|---|
| ラクト山科ショッピングセンター | 徒歩5〜6分 | 大型商業施設。スーパー・ドラッグ・飲食・100円ショップ等が集約 |
| フードショップ ラクト | 約300m | 日常の食料品・生活用品の買い出しに便利 |
| セブンイレブン 山科駅前店 | 約350m | 駅利用前後の買い物に便利 |
| 京都山科郵便局 | 約400m | 郵便・貯金・保険など生活インフラが充実 |
| 京都銀行 山科支店 | 約450m | 地元金融機関で資金管理も安心 |
| 山科区役所 | 約700m | 行政手続きが徒歩圏内で可能 |
| 山科図書館 | 約800m | 学習・読書環境が近くにあり、学生需要にも好影響 |
| 京都市立安朱小学校 | 約600m | 教育環境が整い、ファミリー需要にも対応 |
| 京都市立山科中学校 | 約1,000m | 通学圏で安定した居住ニーズ |
投資価値の見立て｜収益性と将来性のバランス
- 駅近×3路線：広域からの入居需要を取り込みやすい
- オーナーチェンジ：賃貸中のため即時キャッシュフロー獲得が可能
- 表面利回り約5.46％：安定稼働で改修・運営により改善余地あり
- 商業＋住居地域：用途の柔軟性があり、中期的な建て替え・再活用も選択肢
- 生活施設の集中：空室率低下につながる生活利便性の高さ
購入時の留意点｜契約・運営・コスト
- 賃貸借契約の引継ぎ：現賃貸条件・敷金・保証会社・更新条件の確認が必要
- 維持管理費：固定資産税・保険・共用部修繕・法定点検等を利回り試算に反映
- 空室4戸：募集条件の最適化、軽微な改装による早期成約施策を検討
- 駐車場なし：近隣月極の案内体制構築や、自転車・原付ニーズの取り込み
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