【下鴨北園町】下鴨本通の視認性を獲る。RC4階建付き土地の「真の資産価値」を公開

1. 物件概要：下鴨本通×角地の圧倒的プレゼンス

まずは、この資産の基本スペックを整理します。最大の特徴は「下鴨本通」という動脈に面していること、そして既存建物のポテンシャルにあります。

視認性が生む「広告価値」の換算

下鴨本通は、北山エリアと御所方面を結ぶ主要幹線道路です。日中の交通量は非常に多く、ここに店舗やオフィスを構えることは、月額数十万円規模の看板広告を出しているのと同等の効果を、半永久的に得られることを意味します。この「見えない資産価値」をどう評価するかが、本物件攻略の鍵となります。

2. RC4階建の「既存建物」をどう評価すべきか

ここが本物件の最大の分岐点です。建物を「負債（解体対象）」と見るか、「資産（収益の種）」と見るかで、最終的なROI（投資利益率）は数千万円単位で変わります。

建物を有効活用する場合のシナリオ

RC造4階建という構造は非常に堅牢です。もし新築で同様の建物を建てる場合、昨今の建築資材高騰（ウッドショック、アイアンショック、人件費上昇）を鑑みると、坪単価150万円〜は下りません。既存ストックの活用は、初期投資を抑える賢い選択肢です。

更地でお考えなら：解体費用のリアル

「更地にして注文住宅を建てたい」「新築マンションを建設したい」という場合、既存RC建物の解体費用が重くのしかかります。RC造の解体は、木造に比べて騒音・振動対策、アスベスト調査、廃棄物処理コストが格段に高く、少なくとも坪あたり8〜12万円程度の予算確保が必要です。このコストを売買価格にどう織り込むかが交渉のポイントになります。

3. 都市計画制限の深層：建ぺい率60%・容積率300%の罠

「容積率300%だから、坪数×60％×3倍の建物が建つ」と単純に考えるのは危険です。京都には独自の厳しい「景観条例」と「高度地区制限」が存在します。

下鴨エリアでは、設計段階での綿密なボリュームチェックが不可欠です。机上の空論ではない、現実的なプランニングが必要です。

4. 投資家・事業主が注目すべき周辺環境の「質」

下鴨北園町という場所は、単なる高級住宅街ではありません。文化と自然が交錯する、独自の磁場を持っています。

• 京都府立植物園（徒歩圏内）：圧倒的な緑のオアシス。休日には多くの家族連れが集まり、環境の良さを裏付けます。
• 京都コンサートホール・文化施設：知的好奇心の高い層が集まる、文化的な薫りが漂うエリア特性。
• 教育・研究機関の集積：近隣には有名大学が多く、学生だけでなく、教職員や研究者という「質の高い」居住・賃貸需要が見込めます。

5. 戦略的出口の提案

あなたがこの土地をどう料理するか。3つの出口戦略です。

1. 収益特化型（長期保有）：
   1Fを医療モール（調剤薬局、クリニック）としてテナント誘致。下鴨本通の交通量は通院層へのアピールに最適で、長期安定収入が見込めます。
2. ブランド構築型（事業用）：
   既存のRC構造を活かし、インダストリアルなリノベーションを実施。自社ビル、あるいは1棟貸しのデザインオフィスとして運用し、事業の「顔」とする。
3. 資産防衛型（キャピタルゲイン狙い）：
   あえて手を加えず更地化（または解体更地渡し条件で取得）し、寝かせてから大手デベロッパーへの転売。下鴨本通沿いのまとまった土地は枯渇しており、需要は常に供給を上回ります。

6. 結論：この物件を買うべき人間、見送るべき人間