京都市の不動産価格が上昇する理由と今後の見通し｜需要・観光・投資トレンドを徹底分析

京都市の不動産価格上昇の背景

近年、京都市の不動産価格は全国平均を上回るペースで上昇しています。

とくに 中京区・下京区・東山区 などの中心部では、
コロナ禍以降も価格がほとんど下がらず、
むしろ2024年から再び上昇基調に転じています。

価格上昇の主な5つの原因

 ① 世界的な観光都市としてのブランド価値

京都市は日本を代表する観光都市であり、世界的に
「京都ブランド」が確立しています。

外国人観光客の回復とともに、民泊・旅館用地の取得
古民家再生への投資

海外資本によるマンション購入などが再び増加。

2024年には訪日外国人がコロナ前水準に回復し、
観光地近接エリア（東山・祇園・嵐山など）の
地価は前年比＋6〜9％上昇しました。

② 新築マンション供給の減少と建築コスト高騰

京都市中心部では、新築用地の不足と建築資材の高騰 により、
マンションの供給が極端に減っています。

鉄筋コンクリート価格の上昇

職人不足による人件費上昇

用地取得競争の激化

この結果、新築価格の上昇が中古市場にも波及。

2024年の中古マンション平均価格は前年比＋7.5％上昇しました。

 

 ③ 古民家・町家の再評価とリノベーション投資

京都特有の「町家」や「古民家」は、かつて老朽化・空き家
問題の象徴でしたが、現在は 観光宿泊・飲食店・ギャラリー転用
による投資対象として再注目されています。

空き家再生補助金（最大200万円）

文化財登録による固定資産税軽減

地元不動産会社とデベロッパーの再生プロジェクト増加

これにより、築50年以上の物件でも立地次第で
高額売買が行われています。

 ④ 学生・単身需要の安定

京都市は大学が多く、京都大学・同志社大学・立命館大学・
龍谷大学など、学生人口が市内人口の約10％を占めます。

そのため、ワンルーム・1K賃貸需要は景気に左右されにくく、
「安定した賃貸収益が得られる地域」として不動産投資家から
高い人気があります。

 

⑤ 外国人投資家による高額取引

2023〜2024年にかけて、香港・台湾・シンガポールなどの
投資家による京都市内物件の買い増しが目立ちました。

特に円安（1ドル＝150円前後）の影響で、
「日本の不動産が割安に見える」 状況となり、
中心部の高級マンションや旅館用途の土地が買われています。

エリア別に見る価格上昇傾向（2024→2025年）

エリア 2024年上昇率 主な要因
中京区 ＋8.2％ 新築供給減・オフィス需要回復
下京区 ＋7.6％ 観光回復・駅近物件の高騰
東山区 ＋9.1％ 民泊・古民家投資需要
左京区 ＋5.3％ 学生・医療関係者需要
伏見区 ＋4.5％ ファミリー層の郊外移転

 

京都市全体の地価平均上昇率は＋6.8％
（国土交通省・地価公示2025速報値より）

 

今後の価格推移予想（2025〜2030年）

短期（〜2026年）

観光需要回復・円安継続で、中心部の価格はさらに＋3〜5％上昇見込み。

ただし金利上昇リスクにより、住宅ローン需要はやや抑制される可能性。

 

中期（2027〜2030年）

人口減少が郊外エリアに影響し、伏見・山科は横ばい〜微減。

一方、中心部・観光地近接エリアは高値維持。

「古民家再生」や「観光民泊投資」が市場の主流になる可能性が高い。

 

京都市での不動産購入・売却のポイント

購入を検討するなら：2025年前半はまだ上昇余地あり。早期検討が得策。

売却を検討するなら：中心部は「今が売り時」。観光・投資需要がピーク。

投資としては：民泊規制を考慮しつつ、「宿泊＋飲食複合物件」が狙い目。

 

周辺環境・生活インフラの発展も価格上昇を後押し

地下鉄烏丸線・東西線の再整備

京都駅南口エリア再開発（ホテル・複合施設建設）

四条通・河原町再開発で商業地価上昇

新たな観光ルート整備（祇園〜清水寺〜伏見稲荷）

これらの開発が進むことで、居住需要と
観光投資需要が同時に拡大しています。

まとめ：京都市の不動産は「ブランド都市」として強い

京都市の不動産価格上昇は一時的なものではなく、

観光・文化資産

外国人投資

学生・定住需要
が複合的に支えている、構造的な上昇です。

2025〜2027年にかけても、中心部を中心に安定上昇が
続く可能性が高い と予想されます。

行動ポイント：

「売却」は今が好機

「購入」は金利上昇前に早めが吉

「投資」は観光・民泊関連エリアを狙う