都心マンションの価格がついに転換点？年収1500万円でも厳しい現実と中古市場の変化を徹底解説

都心マンション「高嶺の花」化が進行中

東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）では、
中古マンションの平均価格が10年間で2.4倍以上に
跳ね上がりました。

2025年7月時点の平均価格は1億5532万円（70㎡換算）

わずか1年前の1億1087万円から4割以上上昇という異常なスピードです。

背景には、新築マンションの高騰があります。

新築価格が手の届かない水準に達したため、
「それよりは割安な中古を」と買い求める層が増え、
結果的に中古価格も上昇。

この構図が長く続き、いよいよ庶民の手が届かない
「高額不動産市場」が形成されつつあります。

1億5000万円台の壁　年収1500万円でも苦しい計算

実際に1億5000万円台のマンションを購入するとなると、
仮に頭金1000万円・ローン1億4000万円（35年・金利2％）
でも、毎月の返済額は約46万円。

銀行の融資基準である返済負担率35％を考慮すると、
必要年収は約1590万円に達します。

つまり、都心マンションを買えるのは、

✅ 高額所得者
✅ 富裕層または相続資産のある家庭

にほぼ限定される状況になっており、一般的なサラリーマン層は
完全に市場から締め出されています。

下落の兆しが見え始めた都心中古市場

しかし、ここに来て変化の兆しがあります。

調査会社ワンノブアカインドによると、都心5区の
中古マンション価格は3カ月前比で－1.6％と
マイナスに転じました。

これは、「さすがに高すぎて買えない」という
現実を反映した自然な調整です。

富裕層でも「資産価値の頭打ち」を懸念する声が出始め、
投資目的の購入が一時的に減少。

今後は、都心物件の価格調整＝“小さなバブル崩壊”
の始まりとも言われています。

23区でも一部で下落傾向、城東エリアに変化

都心だけでなく、周辺エリアにも波及が見られます。

特に城東エリア（台東・墨田・江東・葛飾・江戸川区）
では、3カ月前比で－1.1％の下落。

豊洲などの人気地区でも価格がピークを
越えた兆しがあります。

一方、城南や城西エリアは依然として上昇基調に
ありますが、その伸び率は鈍化。

購入層の年収が比較的低いため、価格上昇が続けば
「需要の限界」にぶつかるのは時間の問題です。

周辺県（埼玉・神奈川・千葉）もじわじわと調整へ

首都圏3県にも同様の動きが出ています。

埼玉主要エリア（さいたま市・川口市）：3カ月前比－3.1％

神奈川県川崎市：－2.6％

千葉主要エリア（市川・船橋・浦安）：

＋0.9％と微増ながら伸び鈍化

これらの地域はもともと都心より価格が低い分、
年収層も低く、価格上昇の影響を受けやすい。

買い手の手が止まれば、売り手は価格を下げざるを得ず、
「静かな値下がり局面」が広がりつつあるのです。

高齢者と家族に求められる「不動産戦略」の転換

不動産市場の変化は、一人暮らしの高齢者と
その家族にも大きな影響を与えます。

たとえば、老後資金の確保や相続の準備のために
「自宅の売却」や「住み替え」を考える場合、価格の
下落局面ではタイミング判断がより重要になります。

また、資産価値の高いエリアに住む高齢者が、今後も
同等の条件で住み替えるのは難しくなります。

逆に、郊外の物件を早めに売却して、利便性の高い
「コンパクトなマンション」へ移る選択も有力です。

今後の展望：不動産は「選別の時代」へ

これまでのような「どこでも上がる」時代は終わり、これからは
立地・管理・利便性・築年数による明確な差が出るでしょう。

AIによる価格予測や不動産テックの進化で、データに基づいた
取引判断が求められる時代になっています。

中古マンション市場は、もはや単なる「節約購入の選択肢」
ではなく、将来の生活設計と資産防衛を左右する戦略的な
判断ポイントになりつつあります。

まとめ

中古マンション価格の下落兆候は、一見「朗報」に見えますが、
実際には所得格差の拡大と資産防衛の難しさを映し出しています。

不動産の「買い時」「売り時」を見極めるには、数字だけでなく、
家族の生活設計・健康・老後の安心という観点から総合的に
判断することが欠かせません。